Jo muinaiset roomalaiset... [1] Kokeillaanpa toisella kliseellä: pääkaupunkiseudun yllä liikkuu aave, asunnottomuuden aave. Pääkaupunkiseudun asuntopula on ollut jo vuosia sen kasvua merkittävästi heikentävä tekijä. Lienee siis syytä pohtia, miten tämä ongelma ratkaistaan.
Ongelmahan ei ole uusi. Jo Z. Topelius päivitteli tilannetta. Ja nyt päivittelevät Helsingin kaikki poliitikot ja media. Viimeisimpänä sitä päivitteli perussuomalaisten vaalikampanja, jossa ilmaistiin se, että Helsingissä on vakava asuntopula, koska asuntojonossa etusija on muualta tänne tulevilla. Media älähti asiasta, mutta vain vetoamalla semantiikkaan. Jonoa ei ole, sillä oikeasti harkinta on tarveperustaista. Siis toisin sanoen, jonoon ei mennä aika- vaan tarvejärjestyksessä. Vähän niin kuin aamuvessaankin!
Väite vaikuttaisikin todelta, ainakin mikäli uskomme Helsingin kaupunkin omia asuntojen myöntämisperusteita:
"Erittäin kiireellisessä asunnontarpeessa olevat hakijat- asunnottomat (ulkona ja tilapäissuojissa asuvat, yömajoissa asuvat, hoito- ja huoltokodeissa asuvat, matkustajakodissa tai muussa tilapäismajoituksessa asuvat"
Näihin ihmisiin luetaan aivan ensimmäisinä sitten turvapaikanhakijat. Ainakin mikäli uskomme YLEä, ja miksi emme tässä uskoisi:
"Oleskeluluvan saaneista heti asunnottomia – Helsingin vuokrajonoon tulossa suuri piikki. Ensimmäisiä turvapaikanhakijoita odotetaan Helsingin kaupungin vuokra-asuntojonoon tammi-helmikuussa, kun oleskelulupia aletaan vähitellen myöntää. Arvioiden mukaan jo ennestään pitkä jono kasvaa ainakin 1 600 hakijalla. [...] Asunnottomina oleskeluluvan saaneet menevät asuntojonossa suoraan kärkeen."
Löytyy myös liuta muita otsikoita, joissa kaikissa maininta jonosta:
- Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojono lähes toivoton – yli puolet hakemuksista kiireellisiä
- Helsingin kaupungin vuokra-asuntojono pidentynyt rajusti
- Kaupungit siivoavat tuhansia pois vuokrajonoista
- Helsingin asuntojono venynyt ennätyspitkäksi
- Helsingin vuokra-asuntojonot rajussa kasvussa
- Helsingin vuokra-asuntojono kasvoi
Seuraava kysymys kuuluukin: Jos kerta jonoa ei ole, niin miksi siitä siten kuitenkin puhutaan. Jos muut saavat tätä termiä käyttää, miksi Ps ei?
"Oleskeluluvan saaneet eivät ole kuormittaneet jonoja suurten ja keskisuurten kaupunkien ja kuntien vuokrataloyhtiöihin. Tilanne on yllättänyt kaupungit ja kunnat [...] Suuret kaupungit ja kasvukeskukset, etenkin pääkaupunkiseutu ja Helsinki vetävät tulijoita puoleensa."
Tämä tuottaa painetta asuntomarkkinoilla. Siis kysyntä on yli tarjonnan. Ja hinnat nousevat. Helpoin tapa puuttua tähän asiaan olisi määrätä, ettei etusijaa annettaisi muualta tulleille "jonossa", vaan priorisoitaisiin esim. täällä jo asuvia tai työn perässä muuttavia. Tämä on kunnan päätettävissä. Tämä mahdollisesti laskisi asuntojen hintoja (mikäli se vaikuttaisi kokonaiskysyntään).
Seuraavana ongelmana on sosiaalisen asumisen järjestäminen. Koska kaikilla on katto pään päällä oltava, ratkaisee kela/kunta ongelmaa antamalla asumistukea tai jopa maksusitoumuksia yksityisiin asuntoihin. Toisin sanoen, piikki on auki. Ja tämä piikki on iso! Ei ole tyhmää pyytää, on tyhmää maksaa[2].
Tämän ongelman voisi ratkaista, jos kaupungilla olisi jo joukko asuntoja, joita osoittaa näissä sosiaalitapauksissa. Mielestäni kaupungin pitäisi tällainen "kaupunginosa" rakentaa jonnekin kaupungin laidalle, jossa maa on halpaa. Tällöin vapaille markkinoille vapautuisi kilpailemaan myös niitä asuntoja, jotka nyt ovat Kelan/sossun kiltisti maksamia (tod.näk. ylihintaan), ja kilpailu tietenkin... laskisi hintoja! Syy sille, ettei kaupungin tule hankkia taloja aivan keskustasta jne. on, ettemme haluakaan tällaisesta asunnosta tulevan kannustettavaa. Lisäksi omassa kaupunginosassa voisi olla hyvä mahdollisuus keskittää myös tarvittavia palveluja ja julkista liikennettä, niin että asuminen olisi myös palveluiltaan edullista.
Mutta jos asuntoja on liian vähän, eikö niitä pitäisi rakentaa lisää?
On varsin yleisesti tunnustettu tosiasia, että tarjonnan lisääminen tosiaan laskee hintoja (mutta ei huonolaatuisen tarjonnan). Niinpä ylipäätänsä Helsinki saisi rakentaa enemmän asuntoja — mutta mieluiten oman rakennusyhtiönsä kautta. Jotkut esittävät ARA-järjestelmää, mutta systeemissä on omat ongelmansa, kuten MOT-dokumentista käy ilmi. Periaatteena ARA-järjestelmässä on, että valtio subventoi asumisen rakentamista, minkä pitäisi näkyä hinnoissa. Mutta rakentaja on kuitenkin yksityinen, ja haluaa siis maksimivoitot. Toisin sanoen, joku vetää välistä. Ja onhan ARA aina jonkinmoinen onnenpotku, eikö halpa asuminen tulisi kohdentaa tehokkaammin köyhille eikä esim. 6500 € liksan omaaville? Ara on siis rajoitetun joukon lottovoitto. Hyvä heille, mutta sopivan pienituloinen (eli jo jonkin verran varallisuutta omaava) ei ARAan ole oikeutettu, ja tämä on vääryys.
Miksi emme siis leikkaisi kokonaan väliporrasta ja perustaisi kaupungin omaa, voittoa tavoittelematonta asunnontuotantopalvelua Hekan rinnalle? Etuina olisi se, että vuokrat olisivat teoreettisella minimillä ja ennen kaikkea kontrolli (itse rakentamisesta) paljon parempaa, kuin vain rahan levittäminen valtaisaan alihankintaketjuun. Kaupunki saisi rakentaa millaista haluaa, millä' alihankintaketjuilla haluaa, työllistäen keitä haluaa (kenties jopa...työttömiä ja heikommin työllistyviä!)
Mutta kun valtio kuitenkin haluaa lisää verotuloja, kääntäisin katseeni Taiwaniin [3]. Siellä on käytössä luksusvero, joka tuo 15 % veron myyntihinnasta KAKKOSasunnoille, jotka myydään vuoden sisällä ostamisesta. Samalla tuli 10 % myyntivero kiinteistöille, jotka myytiin yhden ja kahden vuoden omistuksen jälkeen. Uudistukset toimivat tavoitteessaan, ja asunnot halpenivat liki 12 %! Kyseessähän on pääosin se, ettei turha asuntokeinottelu kuumenna liikaa markkinoita ja nosta hintoja. Toki on ikävää puuttua ihmisten vapaaseen markkinaoikeuteen, mutta toisaalta henkilö jolla on varaa ostella kakkosasuntoja on jo siinä määrin varakas, että kestänee pienen kirpaisun.
Maan arvon mukaan määrittyvä maa/kiinteistövero on hyvä tietyssä mielessä. Nimittäin jos verotettava arvo määräytyy kiinteistön/maan arvosta sen mukaan, mikä on alueen yleinen hintataso/viimeisin kauppa alueella, niin tällöin, mikäli maavero pidettäisiin pienempänä kuin kiinteistövero, olisi insentiivi rakentaa. Tällainen vero siis sisältäisi omanlaisen takaisinkytkentämekanisminsa, joka tasapainottaisi hintoja.
Jokseenkin tähän suuntaan uutta kiinteistöverolakia ollaankin työntämässä:
"Hankkeen tavoitteena on luoda uusi hinta-aluekartta maapohjien verotusarvojen määrittämistä varten koko maan kattavasti. Yhtenäisen hinnan alueet perustuvat markkinahintoihin eli toteutuneisiin kiinteistöjen ja osin myös asuntojen kauppahintatietoihin.
Tavoitteena on, että kiinteistöille voidaan laskea maapohjan verotusarvo uutta hinta-aluekarttaa hyödyntämällä siten, että jokaiselle kiinteistölle saadaan yksilöivällä kiinteistötunnuksella sijaintia vastaava arvo."
Tämä uudistus suorastaan vaatii avointa ja julkista dataa kunkin asuntojen hinnasta. Tämän voisi implementoida helposti laittamalla kartalle kunkin talon laskennallisen neliövuokran. Tällöin ei kukaan voisi parkua, että nyt muut tietävät kämppäni arvon. Tai no, tietävät tavallaan, se on se idea... Sama sopisi erinomaisesti muuten palkoillekin. Avaoin data on tulevaisuutta. Tai ainakin suuryrityksiä vastaan!
Seuraavaksi törmäämme kuitenkin siihen ongelmaan, että rakentaminen on yhä Suomessa usein kallista. Etenkin, kun julkinen hankkii, sillä piikki on auki taas. Tähän tarjoan ratkaisuksi a) käänteistä kilpailutusta (erilaiset palvelut), jossa hinta on lukittu ja tarjous muodostuukin laadusta ja/tai b) elinkaaripohjaista kilpailutusta (rakennusprojektit) sekä tietenkin c) pätevää alihankinnan järjestelyä osaavien juristien kanssa, eikä niin että asiasta mitään tietämätön virkamies pohtii ja sitten kuntalaiset maksavat viulut.
Erityisesti rakennusalalla hankintoihin liittyy kustannusten karkailua ja laadun romahdusta. Tämä liittyy toisaalta alihankintaan, toisaalta kilpailutuksen osaamattomuuteen
Pari varmaa tapaa epäonnistua (ali)hankinnassa jo alkumetreillä ovat:
- Jos et ymmärrä etkä osaa, ongelma säilyy – ulkoistettunakin.
- Jos et halua maksaa rahaa; pähkinöillä saa vain apinoita.
Alihankintaketjutuksen ongelmat
Ei kuitenkaan ole tyhmää pyytää. Eikä ole viisasta ratkaista ongelmia rajoituksilla, kun ongelmat johtuvat ensisijaisesti siitä, ettei hankkijalla ole a) tietotaitoa ja b) valvontaa alihankinnoista.
Niin, koko alihankintaketjun ongelmien syy on useimmiten peilissä.
"EU on mahdollistanut meille vapauden toimia Euroopassa työtehtävissä niin sanotusti yli rajojen. Tämä onkin mainio asia. Valitettavasti tämän myötä väärinkäytökset ja harmaa talous ovat lisääntyneet. Lisäksi kielimuuri aiheuttaa joskus ongelmia, varsinkin ”alihankintaketjun alapäiden” toiminnassa. Ulkomaisessa työvoimassa ei sinänsä ole vikaa. Korostan, että tällaisissa organisaatioissa toimii yhtä lailla kotimaistakin väkeä.Vika piilee alihankintaketjun alapään ”päälliköissä”. Päällikkö ei välttämättä tiedä, eikä välitä, keitä on tulossa maanantaina riviin. Näin ollen hän ei tietenkään tiedä työhön tulevien ammattitaitoa. Päällikkö vetää vain välistä. Hänelle on pääasia, että laskutus toimii – tavalla tai toisella, mutta nopeasti.
Välinpitämättömät alapäät vähät piittaavat laadusta, aikataulusta ja varsinkaan lopputuloksesta. Työstä ei oteta minkäänlaista vastuuta. Tälle porukalle ei ole yleensä asetettu seuraamuksia esimerkiksi työn laadusta. "
Kun kerta raha motivoi, niin järjestetään tuntuvat sopimusrikkomussakot. Mutta ennen kaikkea, järjestetään osaavat tarkkailijat valvomaan menoa. Valvonnan puute on suomalaisen sinisilmäisyyden pahin seuraus! Koko Suomessa oli 2019 noin 1600 valvontakäyntiä. Ja hiiret hyppivät pöydille...
Voisiko vaikka palkata hankkijalta tarkkailijan kohteeseen, joka vahtisi sopimuksen toteutumista. Olisihan se ikävää, jos esim. jo opiskeluvaiheessa pitäisi joku nuori työllistää, siinä saattaisi jopa ura aueta, ja mikään ei sosialidemokratiaa harmita enemmän kuin ihminen, joka elää työstään, ei valtiosta.
Kilpailutuksen ongelmat
"Helsinki on keskittänyt tulkkaus- ja kääntämispalvelujensa tilaamisen A-tulkkaukseen. Syksyllä Helsingin sosiaali- ja terveysvirasto ohjeisti kaikkia työntekijöitään ostamaan palvelut ensisijaisesti tältä yhdeltä firmalta.A-tulkkaus on 99,6 -prosenttisesti Vantaan kaupungin omistama. Helsinki kuitenkin osti vuonna 2015 A-tulkkauksesta yhden osakkeen. Tällä 0,1 prosentin omistusosuudella Helsinki saattoi keskittää tulkkausostonsa A-tulkkaukseen ilman kilpailutusta. Helsingin kaupunki on yhdelle yritykselle valtava asiakas. Pelkästään Helsingin maahanmuuttoyksikön vuodessa tarvitsemat tulkkaustunnit lasketaan tuhansissa."
Tähän asiaan pitäisi saada muutos. Ja se voi tapahtua vain lain kautta, siis Arkadianmäeltä. Mutta kunnassa voidaan jo alkaa hioa hankintojen järkevää laadintaa ja myös valvontaa. Aihetta tutkineen Johan Jarken tutkielmassaan (2020) esiintuoma havainto on, että:
"Olennaisia korruptioon vaikuttavia tekijöitä, joissa puutteita oli huomattavan paljon, liittyivät hankintalakiin ja sen valvonnan toteutukseen sekä puutteellisista toimintametodeista johtuviin heikkouksiin esimerkiksi alaan liittyvässä tiedonhankinnassa"
Kehärata 35 prosenttia, Raide-Jokeri 40 prosenttia, Länsimetron ykkösvaihe 45 prosenttia, Musiikkitalo 60 prosenttia, Olympiastadionin saneeraus 67 prosenttia…
Selvitysmies, ex-kansliapäällikkö Erkki Virtanen purkaa ongelmaa haaastattelussaan:
"Esimerkiksi Olympiastadionin remontissa luvattiin, että valtio maksaa puolet ja kaupunki puolet, ja ylärajaa ei asetettu missään. Jos minä olisin Stadionin peruskorjaaja, kyllä minäkin käyttäisin tilaisuutta hyväkseni ja rakentaisin koko Stadionin marmorista uudestaan."
"Valtion uusiin yhteishankkeisiin pitäisi määritellä jatkossa etukäteen maksimimäärät sille, millä euromäärällä ja millä prosenttiosuudella valtio kuluihin osallistuu. Jos kulut karkaisivat käsistä, valtiolla olisi oltava oikeus myös keskeyttää koko hanke."
Virtasen mukaan julkisissa hankkeissa rakentamisen projektiosaaminen on riittämätöntä, niin määrältään kuin laadultaan. Ja olen samaa mieltä. Pitäisi keskittyä siihen, mikä on oleellista, kuten Aurinkokuningas sanoisi. Esimerkiksi kun rakennetaan, saattaa virkamiehellä olla kova halu vaatia ekologista maalämpöä projektin kilpailutuksessa. Vaikka asiantuntijat tekniikan tohtori Riitta Korhonen ovat sitä mieltä, ettei näytetä oikein ymmärtävän, että maalämpö toimii noin 50 vuotta:
”Lämpöenergiaa kaivoista riittää sen mukaan kaupunkialueen kerrostalotontilla noin 50 vuotta. Jo tällöin on jäähdytetty useimmiten naapuritalon alla olevaa tonttiakin. Sen jälkeen tarvitaan satoja vuosia. Maalämmön rajallisuus tiedetään Suomessa hyvin, mutta miksi sitä ei ole kerrottu riittävän selvästi? Väärinkäsitys maalämmön kestävyydestä on yleinen, ja tämän pohjalta moni taloyhtiö on tehnyt päätökset virheellisin perustein kuvitellen valinneensa uusiutuvan lämmön kiinteistöönsä. Maalämpö voi olla hyvä ratkaisu tärkeinä lähivuosikymmeninä, mutta päätökset tulee voida tehdä oikeiden tietojen pohjalta.”
Pietari Jaakkola osoittaa opinnäytetyössään (2017), kuinka etenkin rakentamisen tasolla julkiset hankkeet tuppaavat menemään pieleen juurikin puutteellisen suunnittelun osalta:
"Tutkimus osoittaa samojen havaittujen ongelmien toistuvan epäonnistuneena pidetyissä rakennushankkeissa. Puutteellinen hankesuunnittelu, huonosti suunniteltu aikataulu, epätarkat sopimusehdot, aidosti ennakoimattomat yllätykset ja inhimilliset virheet aiheuttavat merkittäviä kustannusmuutoksia ja laatupoikkeamia, jolloin näiden minimoiminen vaatii toimijoiden kesken tiivistä yhteistyötä, avoimuutta ja käytettävissä olevien resurssien entistä tarkempaa allokaatiota."
Siispä, satsataan hyvään hankintaan. Järkevät kriteerit, ammattilaiset laatimaan papereita! Ja ennen kaikkea, on uskallettava käyttää hyväksi hankintalain mahdollisuuksia, eikä vain pelätä sen haittoja. Esimerkiksi kriteerinä hankinnalle paikallisuus (kotimaisuus on muuten laiton kriteeri!). Tästä lähtien vain suomalaisia kurkkuja kouluruokalaan.
Suomalaisen Työn Liiton 2016 teettämän kyselytutkimuksen mukaan päällimmäisenä toiveena kunnissa oli saada selkeät ohjeet ja kriteerit hankintojen tekemiseen ja eri sektoreille räätälöidyt hankintaohjeet. Mutta osa vastaajista toivoi taas ulkopuolista tahoa, jonka puoleen kääntyä esimerkiksi hankintoihin liittyvissä juridisissa haasteissa. Siispä tervetuloa osaavat kilpailuttajat, virkamiesten sijaan.
Mutta ratkaiseeko tämä asuntojen kalleutta?
Entä kaikki tyhjät asunnot ja toimitilat?
Jos minä olisin kuningas, ehdottaisin seuraavia toimia.